Běžně podávají majitelé nově nabytých nemovitostí přiznání do 31. ledna. Toto datum ale připadne letos na sobotu, proto se termín posouvá na následující první pracovní den – tedy na 2. února 2026.

Zásadní změny přinesl už v roce 2024 konsolidační balíček vlády, dalších novinek jsme se dočkali v roce 2025. Připomínáme, že díky tomu přibylo těch, kteří musejí daň přiznávat.

Zatímco daň platí každoročně všichni majitelé bytů, domů, garáží či pozemků, přiznání se týká jen čerstvých majitelů, kteří nabyli nemovitost v příslušném kalendářním roce a ve výjimečných případech (viz níže) i dalších vlastníků.

Pokud vlastníte nemovitou věc déle, musíte sice zaplatit, ale ostatním povinnostem se vyhnete. Na úhradu daně bude čas tradičně až do konce května 2026, respektive do pondělí 1.6. U zemědělců a chovatelů ryb se deadline posouvá na září. Někteří si pak mohou rozdělit platbu daně do dvou splátek (viz níže).

Zvýšení základní sazby daně?

Základní sazba daně z nemovitých věcí se loni výrazně zvýšila. V některých obcích se to nicméně na výši výsledné daně neprojevilo v roce 2024 ani letos. Někde se poplatníci dočkali nebo dočkají dokonce snížení. Důvodem jsou odlišnosti místních koeficientů pro výpočet daně.

Základní sazba daně se předloni z rozhodnutí vlády plošně zvedla o zhruba 80 procent. Například u bytu nebo rodinného domu se sazba zvýšila ze 2 korun na 3,50 korun za metr čtvereční. Od roku 2025 se odvod každoročně navyšuje automaticky podle inflace. V roce 2026 se ale majitelé nemovitostí zvýšení podle inflačního koeficientu obávat nemusejí.

Inflační koeficient vychází z růstu cenové hladiny a sazba daně je zvyšována  každý rok dle inflační doložky. Změnu inflačního koeficientu vyhlašuje ministerstvo financí formou sdělení zveřejněného ve Sbírce zákonů a mezinárodních smluv do června roku, který předchází zdaňovacímu období.

Meziročně může dojít ke zvýšení inflačního koeficientu maximálně o 20 procent. Pro rok 2026 však zůstává koeficient stejný jako loni. Obecní koeficienty, které sazbu mohou zvýšit (jejím násobením), se do roku 2025 pohybovaly v rozmezí 1 až 5, nově je to od 0,5 do 5.

Kdo musí vyplnit a podat daňové přiznání?

• Majitel stavebního pozemku – kdo získal stavební povolení nebo staví na pozemku, kde již stojí jiná budova, musí podat přiznání. To, že na stejném pozemku stojí jiná budova, nehraje roli.
• Vlastník zpevněné plochy – daň přiznává ten, kdo má pozemek, na kterém se nachází zpevněná plocha (a není evidován jako ostatní plocha nebo jako zastavěná plocha a nádvoří) a má ho zařazen v obchodním majetku
• Majitel garáže – kdo má objekt, který je v katastru nemovitostí zapsán jako garáž (L), by si měl zkontrolovat, zda jej opravdu uvedl v posledním přiznání jako garáž. Pokud ne, musí tak učinit nyní.

Dále musejí přiznat daň nikoli majitelé, ale uživatelé pozemku, které vlastní Státní pozemkový úřad, uživatelé nemovité věci, kterou vlastní Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových a také uživatelé budovy nebo jednotky, jejichž vlastník není znám.

A konečně se změna dotkla těch, kteří pronajímají v obytném domě nebo v bytě místnost například přes Airbnb a zároveň s tím poskytují další služby (úklid, vynášení odpadků apod.).

Kdo musí podat přiznání? Podrobnosti najdete na stránkách Finanční správy ČR

Přiznat daň bez nároku na osvobození musejí rovněž ti, kteří vlastní jiný než lesní pozemek, na kterém se nacházejí ‚hospodářské lesy pod vlivem imisí zařazené do pásma ohrožení A nebo B´. Někteří majitelé mohou také podat přiznání a uplatnit v něm nárok na osvobození.

Dokdy bude čas na zaplacení daně?

V lednu 2026 samozřejmě musejí přiznat daň všichni majitelé nemovitosti, kteří ji nabyli v roce 2025. Nemusí jít ani o koupi, povinnost se týká také těch, již dostali dům či byt darem.

Vysoká daň může být rozdělena do dvou splátek a druhou budou muset vlastníci uhradit do konce listopadu 2026, stejně jako letos.

Přiznání ke všem typům daní: Kdy, proč a v jakých případech je musíte podávat?

„Daň z nemovitých věcí se platí do konce května, v případě roční daně nad 5 000 korun potom ve dvou stejně vysokých splátkách. Během května, případně srpna uhradíte první splátku a na druhou máte tradičně čas do konce listopadu,“ upřesňuje daňová poradkyně společnosti Forvis Mazars Gabriela Ivanco.

Obce již mohou stanovovat také místní koeficient pro zemědělské pozemky (orná půda, vinice, chmelnice, zahrady či ovocné sady) v rozmezí 0,5 až 1,5 a pro ostatní nemovité věci v rozmezí 0,5 až 5,0.

Přiznáváte daň z nemovitých věcí? Jak na to

V lednu by měl být na stránkách FS ČR zveřejněn aktualizovaný formulář daňového přiznání k dani z nemovitých věcí, zohledňující všechny legislativní změny.

Pro jeho podání doporučuje Finanční správa využít služby předvyplnění daňového přiznání údaji z finančního úřadu a katastru nemovitostí v daňové informační schránce (DIS+) na portálu MOJE daně a zde přiznání nejen vyplnit, ale i odeslat. V dalších letech, pokud u vás nedojde k žádným změnám, už nebude třeba daňové přiznání podávat.

Daň z nemovitých věcí se platí do konce května, v případě roční daně nad 5 000 korun potom ve dvou stejně vysokých splátkách.

Gabriela Ivanco, Forvis Mazars

Přiznat daň budou muset i ti, kteří letos svou nemovitost přestavěli, případně její část zbourali, nebo pokud došlo ke změně výměry jejich pozemku.

Ti, kteří přišli o všechny své nemovité věci v příslušném kraji, doručí berňáku písemné oznámení. Pokud jim ještě nějaký dům, byt, nebytový prostor či pozemek po částečném prodeji majetku zbyl, podávají dílčí daňové přiznání.

Podrobnější informace k dani z nemovitých věcí

Kde podat přiznání?

Přiznání logicky odevzdáváte v místě, kde dům, byt či jinou nemovitost vlastníte. Jinými slovy místně příslušnému finančnímu úřadu, v jehož obvodu územní působnosti nemovitost leží. Jde celkem o čtrnáct finančních úřadů v krajských městech a v Praze. Každý z nich má několik územních pracovišť.

Majitelé nemovitostí mohou DP podat osobně na berňáku, poslat poštou, či elektronicky (přes datovou schránku). Formulář přiznání k dani z nemovitosti má bleděmodrou barvu.

• Seznam finančních úřadů dle jednotlivých krajů

„Mnohdy může dojít ke změně druhu pozemku, k přečíslování či slučování parcel, ke změně výměry dle digitalizace a podobně. Vlastníci nemovitých věcí a ostatní poplatníci daně by si tak měli ověřit stav zapsaný v katastru nemovitostí  a podat aktualizované přiznání k této dani v případě, že by měla tato změna vliv na její výši,“ sděluje daňová poradkyně KODAP Jana Melicharová.

Pokud máte místo trvalého pobytu nebo sídlo firmy v jiném regionu, než kde leží nemovitost, plníte své daňové povinnosti právě tam, kde bydlíte, nebo kde máte podnik.

Příklad
Pan Novotný žije trvale v Břevnově na Praze 6 a chalupu má na okraji lesa ve čtvrtém městském obvodu. Přiznání tedy odevzdá na územní pracoviště pro Prahu 6. Může jej osobně odnést na finanční úřad, poslat poštou nebo elektronickou cestou přes datovou schránku.

Dejte si pozor na zpoždění a pokuty

V případě, že poplatníci nedodrží termín a dokumenty neodevzdají včas, hrozí jim pokuta. Úředníci mohou být ze zákona shovívaví pouze týden, respektive pět pracovních dní. Sankce se vám tedy budou v roce 2026 počítat od 10. února.

Pokud nepodají daňové přiznání včas, zaplatí hříšníci 0,05 % vyměřené daně za každý den prodlení. Pokuta se přitom vyšplhá maximálně na pět procent vyměřené daně či daňové ztráty a nikdo nesmí být potrestán sankcí vyšší než 300 tisíc korun. Z nedávné novely daňového řádu ovšem vyplývá, že Finanční správa ČR vymáhá jen pokuty vyšší než 1000 korun. 

Pokutu 1000 korun mohou dostat ti, již mají aktivní datovou schránku, ale odevzdají přiznání v listinné podobě. V případě, že správce daně rozhodne, že jste mu nesplněním své povinnosti záměrně zkomplikoval práci, může vám udělit dokonce padesátitisícovou pokutu.

Majitele aktivních datovek nečeká postih automaticky. Chybujícího plátce vyzve berňák ke korekci, a pouze v případě, že svůj omyl nenapraví, potrestá jej následně.

 zdroj: Jakub Procházka